Crescimento da inflação gera devolução de imóveis e renegociação de crédito

Os distratos subiram 16%  entre janeiro e maio em relação ao mesmo período do ano passado. De acordo com advogado especialista em direito imobiliário, o número de distrato no Brasil, de 2015 a 2018, era de 40% e nos últimos seis meses houve um aumento de 16%

Com a alta dos juros em meio ao quadro de desemprego e endividamento crescentes e inflação consumindo a renda, muitas pessoas enfrentam agora dificuldades de pagar a prestação da casa própria. A taxa básica de juros (Selic) historicamente mais baixa (2% ao ano) favoreceu linhas de crédito imobiliário com juros em torno de 8% ao ano, com novos modelos de crédito previstos para ampliar o acesso.

Além dos tradicionais financiamentos com juros fixos e Taxa Referencial (TR) em sistemas de amortização SAC ou Price, os bancos começam a oferecer taxas pré-fixadas atreladas à inflação medida pelo IPCA (que começou 2021 na casa dos 4,5% em 12 meses) ou ao rendimento da poupança. Desde então, tudo mudou.

A inflação disparou, forçando o Banco Central a aumentar a Selic, que saltou para sua taxa anual de 13,75% em pouco mais de um ano. A taxa média de juros fixos no crédito imobiliário também subiu e atingiu dois dígitos em torno de 10%.

Segundo Diego Amaral, advogado especialista em direito imobiliário, o número de distratos no Brasil, de 2015 a 2018, era de 40%. Nos últimos seis meses houve um aumento de 16% de distratos.

“Como aumentou muito as vendas, num período onde a taxa Selic estava muito baixa, em 2%, quando os imóveis chegam no momento de serem financiados, com a taxa mais alta hoje e com a consequente não aprovação de financiamento por parte de alguns consumidores, eles acabam distratando o imóvel e pedindo a devolução para as incorporadoras”, afirma Diego.

Em 2018, a nova lei do distrato aliviou levemente os prejuízos para as construtoras, que antes tinham que devolver até 90% do valor pago pelos desistentes. Agora, os clientes só têm direito a 50% de volta. Para evitar cancelamentos, as empresas estão se movimentando e segurando condições por um tempo para reter clientes, pois parar ativos (devolução de imóveis) não é bom.

“Para evitar a inflação e taxas altas na hora de um financiamento, basta escolher a forma de financiamento bancário, não vinculado ao IPCA, e sim a vinculação do financiamento bancário por uma tabela Price que é mais constante e não se vincularia a inflação. Por mais que o valor do financiamento fique mais caro no primeiro momento, ele não se vincula à volatilidade dos financiamentos vinculados à inflação, que é uma taxa regulamentada pelo Copom que discute a taxa Selic”, explica o advogado.

Os bancos estão mais dispostos a renegociar, mas com cautela. Na Caixa, líder do mercado imobiliário, 120 mil mutuários aderiram para pagar 75% do valor das prestações em seis meses. Essa possibilidade foi aberta em março, quando o índice de inadimplência atingiu 2,35% da carteira, e vai até dezembro deste ano. Outros 1.500 clientes que tinham financiamento indexado à inflação, introduzido em 2020, passaram a fazer ajustes por meio de poupança para conter os saldos crescentes da dívida com a atualização do IPCA. Mas o banco optou por não divulgar a possibilidade de renegociação, permitindo que os mutuários tomem a iniciativa. No caso de redução temporária das parcelas, os clientes da Caixa pagam uma parte da dívida e um pequeno percentual de juros para evitar a rolagem da dívida.

O Banco do Brasil criou um canal para iniciar renegociações via WhatsApp. O percentual de renegociação mensal da agência é de 0,93% do total da carteira ativa e que muda as taxas de juros em alguns casos.

O Itaú informa que busca ajudar os clientes a manter as parcelas em dia com soluções como incorporação de parcelas atrasadas no saldo devedor, alongamento de prazos contratuais e incentivo ao uso do FGTS para amortização, reduzindo parcelas vencidas, quando elegível.

No Santander, os clientes contam com seis meses de carência e prorrogação do prazo contratual, respeitando os limites de crédito pré-estabelecidos. As parcelas podem ser diluídas ao longo da vigência do contrato em caso de atraso de até 60 dias.